Un propriétaire peut légalement vous facturer certaines charges en plus du loyer – mais uniquement celles listées dans un décret vieux de près de quarante ans. Ce texte n’a pas bougé, et c’est précisément ce qui en fait un outil de référence pour trancher tout litige. Voici ce que vous devez savoir pour ne payer que ce que vous devez.
Cadre légal des charges récupérables
Le fondement juridique tient en deux textes. La loi du 6 juillet 1989 pose le principe général : le propriétaire peut récupérer auprès du locataire certaines dépenses liées au logement. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 en fixe la liste précise, et cette liste est limitative – ce qui signifie que rien en dehors d’elle ne peut vous être facturé.
Ce cadre s’applique aux locations vides depuis 1989. Depuis le 27 mars 2014, la même règle s’impose aux locations meublées, quels que soient les arrangements contractuels prévus dans le bail. Un propriétaire ne peut pas contourner le décret en insérant une clause supplémentaire dans le contrat.
La logique est simple : tout ce qui relève de l’entretien courant et de l’usage du logement incombe au locataire, tout ce qui relève de la conservation du patrimoine ou des travaux reste au propriétaire. Le décret traduit cette distinction en postes comptables précis.
Quelles sont les 8 catégories de charges que le locataire prend en charge?
Le décret 87-713 organise les charges récupérables en huit rubriques. Les voici avec des exemples concrets :
- Ascenseurs et monte-charge : électricité, contrat d’entretien, petites réparations (remplacement d’ampoules, graissage), mais pas le remplacement de la cabine ou du mécanisme principal.
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif : consommation d’eau, fourniture de chaleur, frais de gestion des compteurs. C’est souvent le poste le plus lourd sur les décomptes en immeuble collectif.
- Installations individuelles : entretien de la chaudière individuelle du logement, ramonage, remplacement des joints de robinetterie.
- Parties communes intérieures : électricité des couloirs, halls et caves, entretien des tapis d’escalier, produits ménagers, remplacement des ampoules.
- Espaces extérieurs : entretien des pelouses, taille des haies, arrosage, entretien des aires de jeux et parkings, nettoyage des voies piétonnes.
- Hygiène : frais de désinsectisation des parties communes, location de poubelles, enlèvement des ordures ménagères (la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en fait partie).
- Équipements divers : entretien des équipements collectifs comme les interphones, les portails automatiques ou les antennes collectives.
- Impositions et redevances : notamment la redevance d’assainissement collectif, qui apparaît sur la facture d’eau.
Sur chacun de ces postes, seules les dépenses d’exploitation et d’entretien courant sont récupérables. Une réparation lourde, même sur un équipement listé, reste à la charge du propriétaire si elle relève d’une remise en état structurelle.
Charges non récupérables : ce qui reste à la charge exclusive du propriétaire
Tout ce qui ne figure pas dans le décret reste au propriétaire, point. Même si une dépense a été votée en assemblée générale de copropriété, même si elle est réelle et justifiée, elle ne peut pas être transférée au locataire.
Les litiges les plus courants portent sur plusieurs postes typiques :
- Le ravalement de façade et les travaux de réfection des toitures
- Le remplacement d’une chaudière collective ou d’un ascenseur
- Les honoraires de gestion du syndic de copropriété (hors frais de personnel d’immeuble inclus dans les charges récupérables)
- Les primes d’assurance de l’immeuble
- Les frais administratifs liés à la gestion locative
- Les travaux d’amélioration imposés par une mise aux normes réglementaire
Un exemple fréquent : un propriétaire inclut dans ses provisions la quote-part d’un ravalement voté par la copropriété. C’est une erreur que vous êtes en droit de contester et de faire déduire lors de la régularisation annuelle.
Comment le propriétaire régularise-t-il les charges en fin d’année?
Dans la quasi-totalité des locations en immeuble collectif, le locataire verse chaque mois des provisions sur charges – une avance calculée sur les dépenses prévisibles. Une fois par an, le propriétaire doit comparer ce total avec les dépenses réelles et procéder à la régularisation.
Si vous avez trop payé, le trop-perçu doit vous être remboursé. Si les dépenses réelles ont été supérieures aux provisions, vous réglez la différence. La loi du 6 juillet 1989 impose que le propriétaire transmette les justificatifs au moins un mois avant la date de régularisation. Ces documents doivent rester à votre disposition pendant six mois après l’envoi du décompte.
Si le propriétaire ne régularise pas pendant plus d’un an, il peut toujours le faire pour les trois années précédentes – la prescription est triennale. Autrement dit, un propriétaire négligent qui n’a pas régularisé depuis trois ans peut vous réclamer un rappel significatif. Gardez vos quittances.
Locataire : comment vérifier et contester des charges abusives?
La première vérification à faire est de croiser chaque ligne du décompte avec les huit catégories du décret 87-713. Toute ligne qui n’y correspond pas peut être contestée formellement.
Les erreurs les plus fréquentes à repérer :
- Des travaux de gros entretien facturés comme charges courantes
- Des frais de syndic intégralement répercutés (seule la partie « personnel d’immeuble » est récupérable)
- Des provisions dont le montant n’a pas été révisé depuis plusieurs années, créant un écart anormal avec les dépenses réelles
- Une taxe foncière ajoutée au décompte (elle est à la charge exclusive du propriétaire)
Si vous identifiez une anomalie, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire en demandant les justificatifs et la correction du décompte. Sans réponse satisfaisante sous un délai raisonnable (généralement 15 jours), saisissez la commission départementale de conciliation – gratuite et accessible sans avocat. En dernier recours, le tribunal judiciaire tranche sur la base du décret.
La règle de base reste la plus efficace : demandez les justificatifs systématiquement, chaque année, sans attendre qu’un litige éclate. Un propriétaire sérieux les fournit sans difficulté. Celui qui tarde à les transmettre vous donne déjà une information utile.